Cuando nos vemos inmersos en una inversión, siempre queremos aumentar la rentabilidad o TIR de la misma, pero en muchas ocasiones no sabemos cómo hacerlo.
La tasa interna de retorno o TIR es la tasa que iguala el valor actual neto de una inversión a cero. Para aumentar la tasa interna de retorno se deben modificar aquellos elementos que aumenten el VAN, como aumentar los flujos netos, el tiempo de amortización, o reducir el desembolso inicial.
A continuación, voy a dar un repaso por todos los elementos que pueden aumentar la rentabilidad de un proyecto de inversión, es decir, la tasa interna de retorno.
¿Cómo incrementar la tasa interna de retorno?
Antes de comentar de qué modo aumentar la tasa interna de retorno, tenemos que ver si la TIR es de un proyecto finalizado, o si estamos evaluando la realización a futuro de un proyecto.
En el caso de que sea un proyecto o inversión finalizado, no se puede hacer nada, y la TIR que se obtiene es la rentabilidad real del mismo, es decir, ya no se puede modificar.
Solo podemos incrementar la TIR en proyectos futuros o en proyectos que ya estén en marcha modificando algunos aspectos mientras se pueda.
La tasa interna de retorno o TIR es la tasa de descuento que hace que el valor actual neto o VAN de una inversión sea cero. Por tanto, para aumentar la TIR de un proyecto, se debe aumentar el VAN.
El VAN no es más que la actualización de todos los flujos futuros de un proyecto de inversión, y la fórmula para obtener la TIR sería la siguiente:
VAN=-D+\sum_{n=1}^i\frac{F_i}{(1+i)^n}+VR*(1+i)^{-n}=0De la fórmula podemos distinguir los siguientes parámetros:
- D: es el desembolso inicial
- i: la TIR
- F: los flujos que pueden ser positivos o negativos
- VR: el valor residual
- n: el vencimiento o duración del proyecto
Esta fórmula se puede aplicar a multitud de inversiones, y adecuar a cada una de ellas.
Por ejemplo, inversiones en acciones donde los flujos serían los dividendos si existiesen y el valor residual el precio de venta.
También para una inversión inmobiliaria, donde los flujos serían los pagos de la hipoteca y los ingresos por alquiler.
O inversiones empresariales, que son más complejas, pero tan solo hay que adaptar la fórmula a cada caso.
Para ver cómo afecta cada elemento al aumentar la TIR, vamos a partir de un ejemplo, de una inversión de 5.000€ de desembolso inicial que dura 10 años, unos flujos constantes de 800€ (1.000€ de ingresos y 200€ de gastos), y un valor residual de 500€.
En este caso, el VAN sería:
VAN=-5.000+800*\frac{1-(1+i)^{-10}}{i}+500*(1+i)^{-10}=0Y si resolvemos, la TIR para este proyecto es de 10,48%.
Ahora sí veamos cómo aumentar la tasa interna de retorno y qué estrategias se pueden llevar a cabo.
Disminuye el desembolso inicial
Al disminuir el desembolso inicial aumenta la rentabilidad, esto se consigue mejorando las condiciones de compra, o consiguiendo un mejor precio.
De aquí depende de la habilidad del inversor para encontrar buenas inversiones.
Por ejemplo, alguien que se dedique al mundo bursátil, debe encontrar acciones a buen precio, para aumentar la rentabilidad, o algún inversor inmobiliario, buscar los mejores chollos en el mercado.
Otro aspecto a tener en cuenta, es disminuir el desembolso inicial, y el resto del capital derivarlo a pagos futuros.
De este modo, hacemos que el valor del dinero se diluya con el paso del tiempo, y es algo que se puede hacer con aquellas inversiones que requieran financiación.
No es lo mismo realizar un desembolso de 100.000€ hoy, que pagar 5.000€ durante 20 años, ya que el valor actual de los 5.000€ del año 20 es mucho menor, en definitiva, de este modo se diluye el valor del dinero.
Si en nuestro ejemplo cambiamos el desembolso inicial de 5.000€ a 4.000€, vemos cómo aumenta la rentabilidad, que pasa del 10,48% a un 15,87%.
Reduce los costes y los pagos
El flujo neto depende de los ingresos y los costes.
Al reducirse los costes durante el periodo de inversión se mejora la rentabilidad.
Esto puede hacerse al conseguir mejores condiciones de financiación, por ejemplo, reducir al mínimo las comisiones, comprar tecnología más eficiente, etc.
Cada proyecto tendrá sus estrategias de reducción de costes según sus particularidades.
Siguiendo el ejemplo, si reducimos los costes tan solo 50€ al año, pasamos de una rentabilidad del 15,87% al 17,42%.
Aumenta los ingresos, los flujos positivos
Lo óptimo sería reducir costes y aumentar ingresos, pero lo bueno que tiene la estrategia de aumentar ingresos es que es menos limitada que la anterior.
Este apartado dependerá de la capacidad del inversor para establecer una correcta estrategia de marketing y comercialización que permita aumentar los flujos positivos durante el proyecto.
Todo es una cadena donde cualquier elemento es esencial para aumentar la rentabilidad global.
Si logramos aumentar los ingresos en 100€ mensuales, pasamos de una rentabilidad del 17,42% al 20,45%.
Aumenta el valor residual o de venta de la inversión
Casi todas las inversiones tienen un periodo tras el cual se vende el bien o bienes consiguiendo un flujo extra al finalizar.
Por ejemplo, al invertir en el mercado bursátil, en algún momento te deshaces de la inversión, si compras acciones, las tendrás que vender, pues maximizar ese precio de venta va a hacer que mejore tu rentabilidad.
También ocurre con inversiones empresariales, por ejemplo, la compra de maquinaria que tras unos años hay que renovar, pues la venta en el mercado de segunda mano de la maquinaria antigua puede aumentar la rentabilidad del proyecto total.
Siempre se puede hacer algún movimiento que permita aumentar el valor residual o precio de venta de la inversión.
Si aumentamos el valor residual de nuestro ejemplo en tan solo 50€, pasamos del 20,45% al 20,51%.
El impacto de esta variable es menor porque se sitúa al final del proyecto, así que, en proyectos de mayor duración, el impacto se reduce.
Aumenta la duración de la inversión
Esto solo se recomienda siempre y cuando siga habiendo flujos netos positivos, ya que si se llega a un punto donde se pierde dinero, la rentabilidad se reducirá.
Lo que quiere decir este punto, es que se mantenga la inversión mientras siga generando flujos positivos, es decir, ganancias, porque va a aumentar la rentabilidad global del proyecto.
Es un consejo que siempre suelen dar los inversores en acciones, por ejemplo, que se mantengan hasta que no haya señales de venta claras, porque siempre puede seguir generando subidas en los precios.
En nuestro ejemplo, si aumentamos el periodo dos años más, se pasa de una rentabilidad del 20,51% al 21,80%.
El resultado
Has podido observar cómo con pequeños cambios en algunas variables se aumenta la TIR de un proyecto, bien sea futuro, o estés inmerso en él.
La imagen muestra de manera gráfica los cambios descritos en el texto.
Aquí te dejo un pequeño resumen para que veas cómo puedes aumentar la tasa interna de retorno:
- Disminuye el precio de compra o el desembolso inicial
- Reduce al máximo los costes
- Incrementa los flujos positivos o ingresos con una buena planificación de marketing
- Maximiza el precio de venta o valor residual de la inversión
- Aumenta, siempre que recibas flujos positivos, el vencimiento de la inversión
Espero que te haya sido útil y tengas más claro cómo incidir en la TIR para aumentar la rentabilidad en una inversión.
